R>（2）知識森林島，依據(jù)“第四空間”的理念設計而成，其四大核心元素為知識、商務、生態(tài)、人文，是世界首個完整體現(xiàn)知識經(jīng)濟特征，完全實現(xiàn)知識、商務、生態(tài)、人文四者有機融合與高頻互動，具有知識型、國際型、生態(tài)型、藝術型黃金品質(zhì)的新概念經(jīng)濟區(qū)——知識商務區(qū)。
3、 落址區(qū)位
知識森林島落址在被稱為北國江南、有中國寶地之譽、位于北京、天津二大直轄市中間地帶的天津市寶坻區(qū)，規(guī)劃用地14.64平方公里。
4、 投資規(guī)模
（1） 投資規(guī)模：總投資概算15億元人民幣。
（2） 建設周期：規(guī)劃建設周期8年，2008年6月30日前全部完工。
（3） 投資及管理組合：香港華拓國際發(fā)展集團有限公司
天津知識森林島投資發(fā)展有限公司

二、 概 念 釋 義
1、 知識森林島中的知識構成
（1）世界頂尖企業(yè)、企業(yè)家、思想家風采紀實（靜態(tài)知識構成之一）
（2）啟迪未來的九座知識宮、館（靜態(tài)知識構成之二）
（3）世界一流品質(zhì)的國際會議和展覽（動態(tài)知識構成之一）
（4）獨具品質(zhì)的三所知識學院（動態(tài)知識構成之二）
（5）面向未來、面向現(xiàn)代化的基礎教育（動態(tài)知識之三）
2、 知識森林島中的商務構成
（1）知識旅游
（2） 商務會展
（3）總部商務
（4） 娛樂時尚
（5） 生態(tài)地產(chǎn)
3、 知識森林島的生態(tài)設計
（1） 實現(xiàn)“零露土”設計
（2） 生態(tài)技術、環(huán)保技術
（3） 廢物的零排放
（4） 環(huán)保的交通設施
（5） 生態(tài)保護
4、 知識森林島的人文精神
（1） 人、人的精神、人的發(fā)展是知識森林島所關注，并為之傾力服務的另一個核心主題。在知識森林島內(nèi)的 “知識、商務、生態(tài)、藝術皆以人為本”。
（2） 知識森林島在國際一流管理機構的合作支持下以其特有的知識內(nèi)涵、商務品質(zhì)、生態(tài)環(huán)境服務于在知識森林島內(nèi)工作和居住的跨國公司總裁、成功企業(yè)家、學者、記者及國內(nèi)外各類社會精英。
（3） 知識森林島以其呈辦不窮的各類高品質(zhì)、國際化會展，以及運作科學、品質(zhì)卓越的“總部商務”，為各類參加知識森林島會展、參與知識森林島商務活動的中外商務人員提供國際一流水準的商務環(huán)境與空間。
（4） 知識森林島以其獨具品質(zhì)的知識內(nèi)涵、生態(tài)環(huán)境以及匠心獨運的娛樂設計為每年近800萬人次來知識森林島旅游、休閑、度假、觀光的中外賓客提供親近知識、感觸商務、融入自然、享受娛樂的知識旅游體驗。
（5） 知識森林島以坦誠、開放的心胸容待社會各界關注、支持、批評知識森林島的人，愿隨時攜手一切熱心人士將知識森林島這一利國、利民、利人、利己的項目推向更大的成功、更遠的未來。
三、項目構建依據(jù)
1、世界已步入知識經(jīng)濟時代，知識已成為當今時代社會發(fā)展、經(jīng)濟增長、科技進步、財富創(chuàng)造的第一推動力。
2、知識商務，作為知識經(jīng)濟核心之一，承載著新知識的衍生、新價值的創(chuàng)造、新財富的生產(chǎn)，已成為現(xiàn)代社會一道最亮麗的經(jīng)濟風景線。
3、知識商務價值釋放和實現(xiàn)的根本，依賴于知識、商務、生態(tài)、人文四者的有機融合和高頻互動。
4、社會的發(fā)展與進步，呼喚新的工作、學習、居住、與財富創(chuàng)造空間——“第四空間”的出現(xiàn)。

四、社會效益與經(jīng)濟效益簡釋
1、 社會效益簡釋
（1）一部紀實版的《世界商務百科全書》。在為世界頂尖企業(yè)、企業(yè)家、思想家樹碑立傳的同時，亦將成功地為世界頂尖的企業(yè)和企業(yè)家構筑與中國社會、中國市場、中國消費者之間的高品質(zhì)、高品味公共關系。為追求卓越、遠見未來的中外企業(yè)、企業(yè)家、學者、學生、官員以及一切渴望發(fā)展與致富的人們提供鮮活的現(xiàn)代商務知識和成功經(jīng)驗范本。一個完整知識經(jīng)濟態(tài)的新概念經(jīng)濟區(qū)，其將要釋放的影響與能量、將要顯現(xiàn)的效率與效益，必將為今后各類經(jīng)濟區(qū)的構建提供有益的啟迪。
（2） 知識森林島的輻射和連動效力，將催生和帶動周邊多個工業(yè)區(qū)、高科技區(qū)、物流區(qū)等的建立和發(fā)展，乘數(shù)效應難以估量。
（3）知識森林島的建成和有效運營必將對所在地政府及居民的觀念、行為、意識產(chǎn)生巨大正向沖擊，有效地提升其創(chuàng)新力、遠見力、競爭力。
（4） 知識森林島將為中國商務融入世界、世界產(chǎn)業(yè)進入中國提供新的平臺和助力。
（5） 知識森林島將成為亞太地區(qū)最具人氣、特色和活力的
新技術發(fā)布中心
新產(chǎn)品展示中心
新方法推介中心
新知識擴散中心
新財富創(chuàng)造中心
新娛樂體驗中心
知識森林島將極大地提升所在城市和區(qū)域的知識品質(zhì)、技術品質(zhì)和經(jīng)濟品質(zhì)，強力地拉動區(qū)域經(jīng)濟的增長。
（6）知識森林島建成后，將使所在地區(qū)成為中國成功者階層及在華經(jīng)商的國際企業(yè)家的
首選居住地、中國最具品位的居住示范區(qū)。
2、 經(jīng)濟效益預期
（1） 知識森林島的建設和后期運營將創(chuàng)造6，000人的直接就業(yè)機會，并催生60，000人以上的間接就業(yè)機會，并為所在地區(qū)吸引2，000位以上高素質(zhì)專業(yè)技術人才。
（2） 知識森林島建設的總投資近15億元人民幣，必將對所在地區(qū)產(chǎn)生復合 效應的經(jīng)濟拉動，經(jīng)濟貢獻值超過30億元人民幣。
（3） 知識森林島建成后，其亞太地區(qū)著名會展中心、旅游中心、知識中心、商務中心的地位，將每年為所在城市和周邊地區(qū)產(chǎn)生超過100億元（人民幣）的經(jīng)濟拉動力。
（4） 知識森林島建成后，保守估計每年將為所在城市吸引近800萬人次的中外游客，每年為 當?shù)亟?jīng)濟注入超過40億元人民幣旅游消費，并提升所在地區(qū)和城市對外開放和交流的 規(guī)模與品質(zhì)。
（5） 知識森林島多元化的輻射力、影響力每年可為當?shù)丶爸苓叺貐^(qū)額外引進不低于2億美元 的外商直接投資和不低于2，000的各類專業(yè)技術人才，推動所在地融資與融智事業(yè)的發(fā)展。
（6） 知識森林島的興建，將強力拉升所在地區(qū)的地價，為所在地區(qū)政府的“經(jīng)營城市” 戰(zhàn)略注入巨大財政活力，為所在地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展積存雄厚的知識和財政基礎。
3、主要經(jīng)濟指標
建設期：
150億元人民幣的建設資金投入、300億元人民幣以上的經(jīng)濟貢獻值；
運營期：
6，000人直接就業(yè)，60，000人間接就業(yè)；
800萬人次（每年）中外游客、40億元人民幣（每年）的旅游消費；
2億美元以上（每年）新增外商直接投資
20家以上（每年）新增外資（含國內(nèi)其他地區(qū)）投資企業(yè)；
100億元人民幣以上（每年）的經(jīng)濟拉動力；
5億元人民幣（每年）的直接稅金貢獻（含二期項目）；
40億元人民幣（每年）的間接稅金催生；
2，000人以上（每年）的各類精英人才引進（本科以上學歷）。
資本盈利率：
年均投資回報率為35%以上（不計復利）。
五、 選址分析
1、選址寶坻的依據(jù)
（1） 寶坻區(qū)位優(yōu)勢獨特。天津寶坻位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈，處中國二大直轄市——北京、天津的中間地帶。西北距北京市85公里，南距天津市73公里，東距唐山105公里。在150公里的半徑內(nèi)，除京津二大直轄市外，更有廊坊、保定、唐山、秦皇島、承德、滄州、張家口七個中等城市環(huán)繞。150公里半徑內(nèi)總人口約為7,000萬人，占全國人口的5.4%；國內(nèi)生產(chǎn)總值為9,000億元，占全國近10%。京沈、津薊二條高速公路貫穿全區(qū)。

（2） 原生性資源豐沛。寶坻區(qū)自然原生性資源豐沛、地域開寬，區(qū)內(nèi)河流縱橫、地熱豐富、雨水充足，生態(tài)環(huán)境優(yōu)異，年際平均日照時數(shù)為2,620小時左右，歷年平均無霜期為191天，有“北國江南”之美譽。

（3） 人文和政策環(huán)境優(yōu)異。寶坻民風樸實，現(xiàn)任首腦及決策班子嚴謹、務實，極富創(chuàng)新力、遠見力、行動力，與知識森林島項目的核心團隊有共同的價值觀：追求卓越，遠見未來！

2、結論
（1） 天津寶坻完全滿足知識森林島項目對經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、政策環(huán)境的要求。知識森林島的內(nèi)具價值和能量將在此獲得足量釋放。
（2） 知識森林島項目落址寶坻可以最大限度地納京津之氣、借京津之勢、而鏈海外。知識森林島項目符合京津二地的戰(zhàn)略規(guī)劃，可以與京津二地形成高品質(zhì)的互利、互動、共榮的格局。
第二篇：理念、演進及運作考量
第一章 基本原則與理念
一、基本原則與理念
（1） 知識森林島項目運作的基本原則是: 研判趨勢，梳理價值，鎖定需求，設計概念，構筑路徑，以共有的價值、開放的心態(tài)鏈接相關資源，攜手各類戰(zhàn)略合作伙伴，互動多贏，共成輝煌。
（2） 創(chuàng)新是知識森林島的生命源泉，在知識森林島項目上，創(chuàng)新不僅局限在概念與路徑（方法）設計上，更貫徹在項目建設和項目營運的全過程。
（3）在知識森林島運作理念里，法、規(guī)則、政策不僅是一種規(guī)范，更是一種資源，一種可資依托，亦永遠依托的資源。
第二章 戰(zhàn)略演進
戰(zhàn)略演進設計
知識森林島項目的整體戰(zhàn)略演進由三個階段構成。
第一階段：概念設計，概念落地（定址）。
說明：概念設計共歷時六年，目前已經(jīng)全部完成，在考察了北京、上海、天津、青島、珠海、嘉興、無錫、常州、黃山等十四個城市后，最終定址在位于北京、天津二大直轄市中間地帶的天津市寶坻區(qū)，相關協(xié)議和規(guī)劃已獲天津市人民政府、天津市規(guī)劃與國土資源局、天津市寶坻區(qū)人民政府等相關部門的批準（以天津市人民政府二OO三年七月十七日簽發(fā)的津政函[2003]88號為準）。概念已完成。
第二階段：概念全球推廣、全要素（資本、技術、需求、價值、人等）資源整合，項目建設啟動、項目建設、項目建設完工驗收。
說明：目前，知識森林島項目正處在此一階段，依計劃，此階段將歷時四年半，計劃于二OO八年六月三十日前結束。（估計完工日期為二OO七年十二月底）
第三階段：后期創(chuàng)新經(jīng)營，高品質(zhì)擴張。
說明：知識森林島概念設計中所涉及知識旅游、商務會展、時尚娛樂、休閑度假、總部商務、國內(nèi)外經(jīng)濟技術交流等均屬此階段中的工作，該階段自二OO八年一月一日或七月一日正式開始。

第三章 運作考量
一、商業(yè)模式
知識森林島的創(chuàng)新不僅存在于概念和內(nèi)涵里，亦表現(xiàn)在其科學的、頗具前瞻的商業(yè)模式上�！靶枨笙驅�、定制化供給”是知識森林島商業(yè)模式的核心。
1． 基本邏輯與原則
（1） 研判大勢→梳理價值→構造概念→設計方案→鎖定需求→“定制化”供給
（2）動（項目承建、概念推廣）靜（方案優(yōu)化與再設計）結合、實（投入）虛（概念設計、氛圍營造）相濟、以虛統(tǒng)實、以實養(yǎng)虛、虛實互動。
（3） 資源的定義：價值與需求、規(guī)則與法規(guī)、客戶與戰(zhàn)略合作伙伴、資本、管理技術、
承建技術、知識力、遠見力、行動力、操控力、人。
（4） 分項操作、板塊互動，以生態(tài)地產(chǎn)的啟動，引爆需求匯聚與項目的整體推進。
2． 知識森林島的客戶分類（按供給的先后次序排列）
1) 尋找高品質(zhì)居住地的國內(nèi)成功人士。
2) 尋找高品質(zhì)公共關系平臺（對華）的國際頂尖企業(yè)和企業(yè)家。
3) 尋找高品質(zhì)對外經(jīng)濟技術交流平臺的中國中小城市及企業(yè)。
4) 尋找高品質(zhì)區(qū)域總部或研發(fā)中心之地的在華經(jīng)商的跨國公司。
5) 尋找知識旅游勝地的中外游客。
6) 尋找高品質(zhì)會展之地的中外企業(yè)（機構）。
3．項目推進的時序安排：（略）
注：戰(zhàn)略演進以最終的商務計劃書為準
4． 管理與決策機構
管理機構：
香港華拓國際發(fā)展集團有限公司
天津知識森林島投資發(fā)展有限公司
核心決策機構：
知識森林島經(jīng)營決策委員會
知識森林島規(guī)劃與藝術設計委員會
知識森林島國際顧問委員會
知識森林島國際公共關系委員會
知識森林島學術與資格審查委員會
二、合作與合作伙伴
全要素資源整合、全方位協(xié)同合作既是知識森林島項目成功推展的需要，亦是必然。知識森林島期盼攜手國內(nèi)外同志者，優(yōu)勢互補，價值共創(chuàng)，輝煌共享。
1．合作的基本原則
（1） 合作雙方（或多方）具備同等的職業(yè)素養(yǎng)，對知識森林島項目有幾近相同認知和熱愛。
（2） 合作雙方（或多方）對現(xiàn)行基本商務準則具有幾近同等的認知力和執(zhí)行意愿。
（3） 合作雙方（或多方）能科學地定義項目中所蘊涵的機遇和風險。并具有幾近相同化解風險、成就機遇的能力。
2．合作伙伴的分類
（1） 知識與資源網(wǎng)絡類合作伙伴：特指國際頂尖的傳媒機構、市場推廣公司、法律事務所、
專業(yè)設計公司、顧問公司、學術機構等。
（2） 工程與建設類合作伙伴：特指具相當資質(zhì)的從事道路、管網(wǎng)、橋梁、綠化、水系、
建筑物等各類工程設計與施工機構；以及水、電、氣、通訊等產(chǎn)品和服務供應商。
（3）資本類合作伙伴：特指以資本（貨幣）和資本（金融）運作知識及網(wǎng)絡參與知識森林
島項目的高品質(zhì)企業(yè)和機構。
三、二OO四年的融資計劃及考量
項目接受策略投資人與戰(zhàn)略投資人的投資。投資的回報與該投資對風險的鎖定條件相關聯(lián)。年投資回報率介于8%—20%之間，投資期不得低于兩年。根據(jù)二OO四年的工作計劃安排，本年度內(nèi)接受外來投資額度的上限為5億元人民幣。
四、二OO四年的工作計劃
（1） 全面啟動“知識型生態(tài)別墅”建設，年內(nèi)一期動工面積為4500畝。
（2） 啟動知識森林島概念的全球推廣，完成相關國際化戰(zhàn)略聯(lián)盟的構建。
（3） 完成知識森林島項目的詳規(guī)設計及各相關運作公司及機構的構建。
（4） 完成“跨國公司區(qū)域總部”區(qū)生態(tài)地產(chǎn)項目的啟動準備工作。
第四章 不得不說的若干說明
一、知識森林島是知識商務區(qū)的構建，不是房地產(chǎn)開發(fā)
1） 知識森林島的核心訴求是實現(xiàn)知識，商務，生態(tài)，人文四者的有機融合與高頻互動。知識與商務（依托知識創(chuàng)造價值，增長財富）是知識森林島的主軸。
2） 居住區(qū)的開發(fā)和建設僅是知識森林島實現(xiàn)核心訴求的必要配套設施，是聚集高品質(zhì)人氣的需要、是知識森林島人文精神的一種體現(xiàn)。
二、知識森林島與現(xiàn)實一些企業(yè)的“跑馬圈地”有本質(zhì)的區(qū)別
（1）知識森林島規(guī)劃的用地量是以能釋放知識森林島的內(nèi)在潛能，兼顧跨國公司對規(guī)模的要求為基礎，科學而求實，利于跨國公司聚集和規(guī)模效應、聚集效應的生成。
（2）在知識森林島的運作計劃里，用地較多的機構和自然人將被要求在寶坻再行開墾與用地面積相同的荒地，作為自己對社會應盡的義務。
三、知識森林島與現(xiàn)存的房地產(chǎn)泡沫無任何關聯(lián)
（1） 現(xiàn)實的房地產(chǎn)泡沫是由行為投機、產(chǎn)品同質(zhì)、運作粗放造成，供求失衡主要表現(xiàn)為
“結構性失衡”：有效供給不足，無效供給泛濫。
（2）許多的房地產(chǎn)商在項目開發(fā)時，以自身利益和判斷為導向，脫離市場實際，
且普遍占壓銀行資金，從而導致地產(chǎn)泡沫與金融風險的衍生。
（3） 知識森林島中的生態(tài)地產(chǎn)的運作模式為“定制化”——先完成規(guī)劃，后由需求者根據(jù)自己的需要，在控規(guī)的約束下，自行設計、建造�！岸ㄖ苹�”實現(xiàn)了完全的“供求平衡”， 無泡沫可言。
（4）知識森林島居住區(qū)內(nèi)房屋建造的品質(zhì)和規(guī)模，依據(jù)以下原則確定：
第一、須與知識森林島的整體內(nèi)涵、氛圍、景觀相協(xié)調(diào)。
第二、客戶自主的品質(zhì)需求及自身的財務基礎。
（5）人氣決定商氣，高品質(zhì)的人氣催生高品質(zhì)的增長和高速度的發(fā)展。著眼于京津的現(xiàn)實和未來，知識森林島亦希望依據(jù)其獨有的內(nèi)涵及高品質(zhì)的環(huán)境吸引國內(nèi)外攜帶巨額資本和巨量知識的成功企業(yè)和成功人士匯聚京津。知識森林島相信，眾多成功企業(yè)和人士的到來，將為京津和寶坻的未來發(fā)展產(chǎn)生巨量的推動力，為京津城市競爭力的提升做出巨大的貢獻。
四、 最后的說明
創(chuàng)新是社會進步的發(fā)動機，但創(chuàng)新的風險是巨大的，過程亦相當艱難。作為一個在現(xiàn)實社會環(huán)境下運作的高品質(zhì)、創(chuàng)新性知識商務項目，知識森林島懇望所有關注、關心知識森林島的各界人士以各種建設性的方式參與到項目的建設中來。眾人攜手，釋解不足、放量潛能，使之真正成為利國、利民、利人、利己的商務典范——立足現(xiàn)實、啟迪未來！

李新雄，從事策劃工作多年，尤其在房地產(chǎn)策劃方面有多年的實戰(zhàn)經(jīng)驗。 13612005314，li-xinxiong@163.com